Kündigung; Zwang zum Gartenverkauf

Helmut

Unser Problem ist: Wir haben kürzlich unseren Kleingarten wegen Umzugs gekündigt. Als wir ihn 1999 kauften, haben wir, bei einem Schätzgutachtenwert von rund 5.200 DM, 7000 DM für ihn bezahlt. Der heutige Schätzgutachtenwert beträgt, seltsamerweise trotz erheblicher Verbeserungen im Garten, nur rund 2.300 EUR, und die Interessenten, die wir durch Inserate u.a. gewonnen hatten, konnten / wollten noch nicht einmal 2.000 EUR bezahlen. Also warteten wir. Außerdem hatten wir wirklich keine Zeit, uns intensiver um die Angelegenheit zu kümmern. Heute rief uns der Kleingartenverein an. Ob uns klar sei, daß wir nächstes Jahr wieder Pacht bezahlen müßten? Ob uns klar sei, dass der Verein, falls wir den Garten nicht bis Ende des Jahres verkaufen würden, von uns verlangen könnte, ihn "netto Boden" zu übergeben - ohne jede Bepflanzung, ohne Baulichkeiten etc. - deren Entfernung natürlich zu unseren Lasten geschehen müsse? Es sei also besser, den Garten schnellstens zu verkaufen - zu welchem Preis auch immer. Notfalls müsse man ihn halt verschenken. Anderenfalls würden Gebühren nicht näher definierter und bezifferter Art auf uns zukommen, die "erheblich" seien könnten. Man vertreibe zwar niemanden. Aber in unser eigenem Interesse liege eine rasche Abwicklung. Auf unsere Frage, wie es denn mit einer Entschädigung von Vereinsseite aussehe, sagte man uns, da hätten wir wohl das Bundeskleingartengesetz falsch verstanden. Jetzt fragen wir uns natürlich, was wir tun sollen. Stimmt wirklich, was der Verein sagt? Oder wie kann man sich wehren? Wir sind ziemlich erbost und brauchen dringend Rat. Es wäre schön, könnte jemand uns einen Tipp geben! Danke! Helmut

Franz

Durch Gesetze und Verordnungen bis hin zu Empfehlungen der Landesverbände und des Bundesverbandes sind diese Dinge im Prinzip geregelt. 
 
Ein Kleingarten unterliegt in erster Linie einer sozialen Bindung. Jeder soll in der Lage sein, einen Kleingarten pachten zu können. Deshalb sind die Begrifflichkeiten â€žKaufenâ€œ und â€žVerbesserungenâ€œ fehl am Platz. 
 
Kleingärten kann man nicht kaufen, sondern nur pachten über eine gemeinnützige kleingärtnerische Organisation (Kleingartenverein). 
 
Wenn man seinen Kleingarten verlässt, müsste eigentlich die Laube entfernt werden, da sie, obwohl fest mit dem Boden verbunden, doch nur als Hilfsmittel zur kleingärtnerischen Nutzung des Kleingartens dient. 
Da die Entfernung seines Eigentums aus der Parzelle für den scheidenden Pächter meistens nur mit Zerstörung gleichzusetzen ist, steht ihm eine von einer Wertermittlungskommission ermittelte Ablösesumme zu. 
 
Kosten für Verbesserungen im Kleingarten oder an der Laube sind ausdrücklich solche, die wie für eine Urlaubsreise ausgegeben gewertet werden müssen. 
 
Das heißt: Wenn ein Kleingärtner aufwendig in seinen Kleingarten investiert, hat er dennoch nur Anspruch auf Erstattung der von ihm gezahlten Ablösung, abzüglich Wertminderungen von 2 % bis 5 % pro Jahr, je nachdem. 
 
Wird kein Nachpächter gefunden, ist der Pächter verpflichtet, den Pachtzins als Nutzungsgebühr weiter zu zahlen, solange die Laube auf der Parzelle steht. Letztendlich muss er Laube und Bewuchs auf seine Kosten entfernen. 
 
Das alles â€" und noch vieles mehr â€" hätte der Verein bei Pachtbeginn aber deutlich machen müssen. Bei uns werden Pachtverträge nur unterschrieben, nachdem diese Dinge ausdrücklich besprochen sind. 
 
Übrigens: Eine Kleingartenanlage soll eine solche bleiben und nicht zur Wochenendsiedlung mutieren. Deshalb sind Lauben in Kleingärten nicht frei verkäufliche Immobilien, sondern eben nur Hilfsmittel zur kleingärtnerischen Gestaltung der Kleingartenparzelle. 
Eine Kleingartenlaube darf deshalb nicht für einen höheren Betrag als der Schätzwert ausweist verkauft werden. Zumindest darf der Verein nur einen Übergabevertrag bis zur Schätzhöhe unterschreiben. Wird trotzdem mehr gezahlt, basiert dies auf privater Abmachung zwischen übergebendem und übernehmendem Pächter. Daraus ergibt sich aber für den übernehmenden Pächter kein Anspruch auf späterer Erstattung. 
 
Entschädigungen vom Verein an den kündigenden Pächter sind undenkbar. 
Das BkleingG sieht nur vor, das dem Verein, falls die ganze Anlage vom Verpächter (Kommune) gekündigt wird, Ersatzland zur Verfügung stellen muss und die eine oder andere geringe Entschädigungsleistung zu bringen hat.

Helmut

Zunächst einmal vielen Dank für die Antwort von Franz. Natürlich wissen wir das es sich hierbei nicht wirklich um einen Kauf/Verkauf handelt, das war sicher nicht die richtige Bezeichnung, aber darum sollte man sich an dieser Stelle nicht streiten. Zum eigentlichen Thema: Uns ist unklar woher man die angesprochenen Gesetze und Verordnungen beziehen kann? Und sollte/muß der Vorstand uns diese Maßnahmen nicht vorher schriftlich androhen? Unser Garten wurde im Juli 2002 geschätzt und soll bis Jahresende den Besitzer gewechselt haben. Dazu muß man erwähnen, das es hier vor Ort anscheinend sehr viele freie Gärten gibt. Wir haben zwei kleine Kinder und sind beide berufstätig und wohnen vom Garten umzugsbedingt 40 - 60 Autominuten entfernt. Wir können nicht ausschließlich diesem einem Anliegen hinterherrennen. Ist die Androhung des Vereins also gerechtvertigt und üblich? 
Was das Schätzprotokoll angeht wurden nicht nur 5 % jährlich für die Gartenlaube abgezogen sondern weit mehr. Mit verbesserungen meinten wir übrigens zusätzliche Anpflanzungen von Beerensträuchern etc., die müßten doch eigentlich erhöhend in die Wertung einfließen. Unser Verein hält es grundsätzlich auch nicht für nötig einem das Gutachten zur Ansicht auszuhändigen. Das sieht man erst bei Übergabe/Überschreibung des Gartens an den neuen Pächter und muß/soll dieses Blatt dann auch gleich unterschreiben. Uns würde brennend interessieren wie das in anderen Vereinen geregelt ist und ob das so überhaupt in Ordnung ist? 
Über weitere Antworten würden wir uns sehr freuen.

Horst

Liebe Freunde, 
einige Hinweise nach den Ausführungen von Franz. 
 
1. Wertermittlungsprotokoll 
Aus den vielen Beiträgen weiter unten und aus der Praxis geht folgendes hervor: 
Protokoll muß vor der Unterschrift durchgesprochen werden 
(Unterschrift doch nur bei Einverständnis. 
Das gilt doch überall!). 
Pächter erhält grundsätzlich Kopie. 
 
2. Nachfolger suchen 
Kann der Verein nachweisen, daß er nach Kündigung - falls er keine Bewerber hat - ständig Nachfolger sucht? 
Nur dann kann er die erwähnten Gebühren verlangen. 
(Man kann selber Bewerber suchen und dem Verein vorschlagen; 
man muß aber nicht). 
 
Was meint ihr? 
 
Horst

Tom

Hallo Helmut ! 
 
Grundsätzlich kann ich mich den Ausführungen von Franz anschließen. Hier nur einige Ergänzungen. 
 
Das Bundeskleingartengesetz (im folgenden BKleinG) enthält keine unmittelbaren Ausführungen zu Entschädigung und Beseitigungsverpflichtungen des Pächters bei eigner Kündigung. Über Â§ 4 I BKleinG sind hier die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches anzuwenden. Maßgeblich sind hier die Â§Â§ 581 II, 546 I und 539 II BGB (Achtung das BGB wurde 2002 durch die Schuldrechtreform geändert - neue Fassung verwenden). Hieraus ergibt sich grundsätzlich, dass der Pächter bei Beendigung des Pachtverhältnisses durch eigene Kündigung den Pachtgegenstand beräumt und entschädigungslos zurückgeben muss. 
 
Die genannten Vorschriften des BGB sind jedoch disponibel. Es kann also durch Vertrag etwas anderes vereinbart worden sein. Deshalb solltest Du zunächst einmal gründlich Deinen Pachtvertrag studieren. Normalerweise befindet sich hier eine Regelung zum Pächterwechsel. Die hat dann Vorrang. 
 
Zusammenfassend lässt sich also feststellen, dass Eure Rechtsposition denkbar schwach ist. Soweit Euer Pachtvertrag keine günstigeren Regelungen enthält, kann Euer Verpächter verlangen, dass ihr den Garten vollkommen beräumt (und zwar zu Euren Kosten) zurückgebt. Dabei soll es unwichtig sein, ob Ihr die Einrichtungen erstellt habt oder Eure Vorgänger. Hinsichtlich der Beseitigung könnte es jedoch einen Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben darstellen, wenn man von Euch verlangt, Einrichtungen zu beseitigen, die im Einklang mit dem BKleinG stehen und ein akzeptabler Nachpächter bereitstünde und diese übernehmen würde. 
 
Bevor ich gleich meine Gedanken zu einzelnen Punkten äußere, - vorneweg - in einem intakten Gartenverein sollten alle Vorgänge â€œHand in Handâ€? gehen. Fragen sollten gemeinsam geklärt werden. Weshalb das bei Euch nicht möglich ist, vermag ich so nicht zu beurteilen. Vielleicht hilft aber ein klärendes Gespräch mit dem Vorstand vor Ort. 
 
Wert des Gartens/Nachpächter 
 
Wie oben ausgeführt, könnt Ihr zunächst überhaupt nichts für die Einrichtungen (Bauten und Anpflanzungen) in Eurem Garten verlangen. Soweit ein neuer Pächter bereit ist, Euren Garten zu übernehmen, kann es offiziell nur um eine Entschädigung in Höhe der Wertschätzung gehen. Ob und wenn in welcher Höhe weitergehende Zahlungen geleistet werden, ist nicht Sache des Vereines. Infolge der sozialen Zwecksetzung von Kleingartenvereinen dürfte insoweit auch keine Verpflichtung bestehen, einem Höchstbietenden den Zuschlag zu erteilen, wenn mehrere Angebote in Höhe der Wertermittlung vorliegen. Aber das scheint mir auch nicht Euer Problem zu sein, vielmehr findet Ihr wohl keinen neuen Pächter, welcher bereit ist, in Höhe der Wertermittlung zu zahlen. Für diesen Fall bleiben 3 Möglichkeiten offen: 
 
a) Ihr beräumt den Garten zu Euren Kosten und übergebt den Garten fristgerecht an den Verpächter ohne Entschädigung. 
 
b) Ihr nehmt den Nachpächter mit dem höchsten Gebot. 
 
c) Ihr bewirtschaftet den Garten weiter in der Hoffnung im nächsten Jahr ein höheres Angebot zu bekommen. 
 
zu a) Ich denke, dass ist keine ernsthafte Option. Sondern höchstens eine wütende, verbitterte Reaktion, die dann auch nicht sonderlich intelligent ist. 
 
zu b) u. c) Wie man sich hier entscheidet, hängt maßgeblich von persönlichen Faktoren ab und wie man den â€œMarktâ€? (unschönes Wort im Zusammenhang mit Kleingärten) einschätzt. Bei c) sollte man verschiedene Sachen bedenken. Es entstehen auf jeden Fall Kosten. Zuerst müsst Ihr die Pacht zahlen. Dann entweder den Vereinsbeitrag oder für den Fall, dass Ihr trotz Verlängerung der Pacht aus dem Verein austretet, wird der Verein versuchen, eine Verwaltungspauschale zu erheben (ob er die auch durchsetzen kann, ist eine andere Frage). Auch die Kosten für die Schätzung des Gartens müssen natürlich trotzdem gezahlt werden. Dann müsst Ihr den Garten in einem ordentlichen Zustand halten. Dies nicht nur, um dem Bundeskleingartengesetz genüge zu tun, sondern auch, weil es sich mit einem gepflegten Garten leichter mit Interessenten verhandeln lässt. Weiterhin solltet Ihr klären, ob der Garten nach einem Jahr erneut geschätzt werden muss. Dies würde weitere Kosten für Euch bedeuten. Dies alles solltet Ihr Euch gründlich überlegen und mit dem Vorstand besprechen. 
 
 
Schätzungsprotokoll 
 
Probleme mit den Schätzungen hatte ich in meiner Sparte noch nicht, deshalb kann ich dazu wenig sagen. Grundsätzlich müssten die einschlägigen Richtlinien aber beim Kreisverband zu bekommen sein. Bei uns sind bei Schätzungen immer der Schätzer, ein Vorstandsmitglied und der abgebende Pächter anwesend. Fragen zur Schätzung werden dann direkt vor Ort geklärt. Der abgebende Pächter bekommt dann sofort ein Exemplar des Schätzungsprotokolls ausgehändigt. Das scheint mir auch deshalb richtig zu sein, weil der abgebende Pächter die Schätzung bezahlt. Ich würde an Eurer Stelle ein Termin mit dem Vorstand machen (die Zeit solltet Ihr Euch nehmen, auch wenn Ihr jetzt weiter weg wohnt -Ihr müsst ja sowieso noch einiges klären) und schon bei der Terminvereinbarung bitten, ein Exemplar des Schätzungsprotokolls mitzubringen. Anhand des neuen Schätzungsprotokolls und des vorhergehenden Schätzungsprotokolls müsste sich klären lassen, wie die Bewertung zustande kam. Falls nicht alle Fragen geklärt werden, müsst Ihr vielleicht noch einmal mit dem Schätzer sprechen. Sollte der Vorstand das Schätzungsprotokoll nicht herausgeben, würde ich mich beim Kreisverband erkundigen, ob eine Herausgabepflicht besteht. Ob und inwieweit man gegen eine Schätzung vorgehen kann, sollte erst besprochen werden, wenn Ihr das vorher geschriebene probiert habt. 
 
Androhungen des Vereines/Vereinsentschädigungen 
 
Was der Verein Dir telefonisch angedroht hat, ist im Prinzip alles möglich. Darüber habe ich oben ja schon genug geschrieben. Praktisch kann, ausgehend davon, dass Du den Garten zum Kündigungseintritt nicht übergeben hast, folgendes passieren: 
 
a) Der Verein reagiert nicht (2 Wochen lang). Das Pachtverhältnis gilt nach Â§ 545 BGB automatisch auf unbestimmte Zeit verlängert. Du musst natürlich auch weiter Pacht zahlen. 
 
b) Der Verein verlangt die Räumung und strengt möglicherweise ein Räumungsklage an. Damit wird er erfolg haben, Du musst die Parzelle räumen. Es wird richtig teuer. Für die Zeit, welche Du nach dem Kündigungseintritt die Parzelle nicht zurückgegeben hast, wird der Pächter möglicherweise auch Schadensersatz wegen entgangener Pachteinnahmen fordern können. 
 
Mir wäre das Risiko, dass Variante b) eintritt, zu hoch, also vorher mit dem Vorstand klären. Zur Frage, ob der Verein eine Entschädigung leisten muss, verweise ich auf die oben gemachten Ausführungen (also â€œneinâ€?). Welche Gebühren Euer Verein gemeint hat, lässt sich ohne weitere Informationen nicht sagen. Möglicherweise meint er aber die Räumungskosten und Entschädigung für entgangene Pacht. 
 
So Helmut, dass soll es dann erstmal gewesen sein. Zusammenfassend scheint es mir am besten zu sein, wenn Ihr einfach mit dem Vorstand einen Termin ausmacht und alles noch einmal in Ruhe besprecht. Dabei denkt dann daran, wenn der Vorstand halbwegs intelligent ist, sitzt er am längeren Hebel. Schreib ma,l wie es weitergegangen ist. 
 
Mit freundlichen Grüßen 
 
Tom

Helmut

Vielen Dank für die Antworten an Tom und Horst. Es waren einige Informationen und Denkanstöße für uns dabei. Wir lassen uns nun überraschen wie es weitergeht. Bis demnächst an dieser Stelle. 
Schöne Grüße von Helmut

Hartmut

Eigentlich ist alles gesagt. Das Problem liegt m.e. warscheinlich an dem sehr oft vorkommenden rüden Vorgehensweisen einiger überforderten Vorstände und die Ungeschicklichkeit des Pächters. 
Ich rate, Pächter und Mitglied zu bleiben, den Garten schön rauszuputzen und mit allen Mitteln SELBST einen Nachfolger zu suchen . Der Nachfolger sollte sich dann als Mitglied bewerben und vorerst dem Vorstand sein Pachtinteresse ganz allgemein kund tun (es sind ja genug Gärten zur Auswahl)Wenn der Nachfolger Mitglied ist, wird das Inventar des Pacht-Gartens an ihn verkauft. Jetzt kann der Vorstand keinen Einwand gegen den neuen Pächter haben, es sei denn , etwas im Garten widerspricht KONKRET der Gartenordnung. Erst jetzt,Helmut, die eigene Mitgliedschaft kündigen! 
 
Warum das? Bei Pächterwechsel mit Einbeziehugn des Vorstandes wird in der Regel viel zu viel von den Vorständen "bestimmt" und "überreglementiert". 
 
viel Erfolg